เวนคืนที่ดิน เรื่องที่เจ้าของที่ดินควรทราบ
ที่ดินถือเป็นทรัพย์สินที่มีค่าที่นับวันก็ยิ่งจะหามาได้ยากขึ้น แต่ในขณะเดียวกันที่ดินก็เป็นสิ่งสำคัญและจำเป็นต่อการพัฒนาสาธารณูปโภคและการเกษตรกรรมของประเทศเพื่อเป็นประโยชน์แก่ส่วนรวมเหมือนกัน เมื่อเป็นเช่นนี้ การถูกเวนคืนที่ดิน จึงเป็นเรื่องที่ตามมา
ถูกเวนคืนที่ดิน เมื่อต้องถูกเวนคืนที่ดิน และไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ ดีที่สุดคือ ทำความเข้าใจเพื่อทราบถึงระเบียบปฏิบัติหรือข้อกฏหมาย เพื่อรักษาผลประโยชน์สูงสุดของเรา แม้จะได้รับค่าตอบแทนแต่คงไม่ใช่เรื่องน่ายินดีสำหรับเจ้าของที่ดินเจ้าของทรัพย์สิน แต่ เมื่อถูกเวนคืนที่ดินสิ่งที่เจ้าของที่ดินควรรู้และปฏิบัติ ดังนี้
ขั้นตอนการเวนคืนที่ดิน (พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๖๒)
1.เมื่อรัฐจำเป็นต้องได้ที่ดินที่จำเป็นในกิจการสาธารณูปโภค การป้องกันประเทศ การได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น ต้องทำการสำรวจเพื่อทราบเกี่ยวกับที่ดินที่ต้องได้มาให้ชัดเจน
2.จากนั้นตราพระราชกฤษฎีกา กำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน หรือที่เรียกว่า “พรฏ.เวนคืน”
3.หน่วยงานที่รับผิดชอบการเวนคืน แต่งตั้งคณะกรรมการเพื่อกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นและเงินค่าทดแทน
4.เจ้าหน้าที่เข้าดำเนินการสำรวจประเมินอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการจะเข้าสำรวจต้องแจ้งเจ้าของก่อน 15 วัน เพื่อกำหนดราคาและค่าทดแทน
5.ทำการประกาศราคาค่าทดแทนพื้นที่ที่ถูกเวนคืน ซึ่งหากหน่วยงานประกาศแล้วจะ “ไม่สามารถเปลี่ยนใจปรับลดจำนวนเงินค่าทดแทนได้ในภายหลัง”
6.ออกหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินให้มาติดต่อทำสัญญาซื้อขาย ถ้ายังไม่ตกลงทำสัญญาจะดำเนินการจ่ายเงินค่าทดแทนก่อน (รัฐ ต้องจ่ายเงินอย่างน้อยค่าทดแทนก่อน เจ้าหน้าที่จึงสามารถเข้าดำเนินการได้) ถ้าตกลงกันได้ ก็จะเข้าสู่กระบวนการรื้อถอน ขนย้าย และเจ้าหน้าที่เข้าดำเนินการในที่ดิน
7.เจ้าของที่ดิน มีสิทธิอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรี ภายใน 90 วันนับแต่วันที่ได้รับเงินจากเจ้าหน้าที่หรือรับเงินที่วางไว้ ซึ่งการวินิจฉัยจะต้องเสร็จสิ้น ภายใน 30 วัน หากพิจารณาไม่ทัน ให้ขยายเวลาได้ ไม่เกิน 180 วัน
8.ถ้าวินิจฉัยแล้ว เจ้าของที่ดินไม่พอใจ สามารถอุทธรณ์ต่อศาลได้ ไม่เกิน 1 ปี หลังมีคำวินิจฉัย
สิทธิของเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนที่ควรทราบไว้ มีดังนี้
รัฐจะเวนคืนที่ดินได้เฉพาะใช้ในกิจการที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น
รัฐจะต้องจ่ายค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินด้วยราคาที่เป็นธรรมในเวลาอันควร
รัฐต้องกำหนดค่าทดแทนที่เป็นธรรมให้กับเจ้าของที่ดิน โดยคำนึงถึงราคาที่ซื้อขายกันตามท้องตลาด
รัฐต้องระบุวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดินและกำหนดการเข้าใช้ที่ดินไว้อย่างชัดเจน หากไม่ได้ทำตามนั้นก็ควรคืนที่ดินให้แก่เจ้าของ
สิทธิทางด้านภาษีอากรของเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืน คือ จะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมและอากรในการโอนที่ดิน ได้รับการยกเว้นไม่ต้องนำรายได้จากการขายที่ดินมาคำนวณเป็นเพื่อจ่ายภาษีเงินได้ รวมถึงได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย
สิทธิที่จะได้ทำสัญญาตกลงซื้อขายที่ดินและรับเงินค่าทดแทนก่อนที่จะตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน
สิทธิที่จะรับเงินค่าทดแทนตามที่ภาครัฐกำหนดไปก่อน โดยสงวนสิทธิในการอุทธรณ์กรณีไม่พอใจในเงินค่าชดเชยที่ได้รับ
สิทธิที่จะอุทธรณ์ขอเงินค่าทดแทนเพิ่ม ภายใน 60 วัน นับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้ง
สิทธิในการฟ้องร้องคดีต่อศาล หลังจากอุทธรณ์สำเร็จ โดยต้องฟ้องศาล ภายใน 1 ปี
สมัยนี้ การเวนคืนที่ดิน ไม่ใช่เรื่องที่น่ากลัวอีกต่อไป ขอเพียงให้เราทราบและเรียนรู้ข้อกำหนดกฎหมายต่าง ๆ เหล่านี้ และสุดท้ายแล้วก็จะไม่เกิดการเสียเปรียบกัน บิลด์แมน(buildman) เรามีผู้รับเหมาที่มีความชำนาญ เชื่อถือได้ให้บริการดูแลเกี่ยวกับการสร้างบ้านครบวงจร พร้อมเป็นที่ปรึกษาให้ไว้ใจให้บิลด์แมน ดูแลเรื่องการสร้างบ้าน สามารถสมัครสมาชิกได้ที่ https://buildman.biz
ตลาดกลางรับเหมาก่อสร้าง ที่จบครบในที่เดียว “ผู้รับเหมา ผู้ออกแบบ วัสดุก่อสร้าง” พร้อมเป็นคนกลางช่วยบริหารสัญญก่อสร้างฟรี!
อ่านบทความอื่นได้ที่ https://blog.buildman.biz/